Conseils pas trop rasoirs pour acheter dans le neuf

 

 

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Ne levez pas les yeux au ciel, ce n’est pas toujours une mauvaise idée que d’acheter dans le neuf! Sur le fond, il est vrai que ça ne semble pas être la meilleure de toutes les options, surtout lorsqu’il s’agit de sa résidence principale (je ne me prononce jamais sur autre chose). Ceci étant dit, je ne peux pas avoir complètement l’air de ne pas y toucher car j’ai moi-même eu envie d’acheter dans le neuf au moins trois fois.

Pour ceux qui ont de gros moyens, il y a une option qui ferait rêver même un parapluie, c’est l’achat neuf dans l’ancien. Ça existe, et c’est même le fer de lance d’Haussmann , une enseigne orientée sur la fusion entre mutation des centres villes et  préservation du patrimoine ancien. En clair, ils investissent dans des immeubles déjà en place et les réhabilitent entièrement pour proposer ensuite à la vente des logements neufs, adaptés aux exigences de la vie moderne. Le charme de l’haussmannien avec un moteur de Porsche (qui n’adore pas les analogies automobiles!). Les programmes sont absolument splendides et même si Haussmann n’oeuvre que dans certaines villes de province, ça vaut la peine d’aller baver devant la vitrine, c’est-à-dire leur page Instagram @haussmann_group .

Pour nous-autres, ceux qui n’avons pas (du tout) ce genre de moyens, il y a tout de même de l’espoir, regardez les brochures! Qui d’autre que du neuf peut vous offrir (le mot est plus que mal choisi) des appartements orientés tout à la fois nord/sud/est et ouest, des terrasses ou balcons toujours ensoleillés et une absence complète de vis-à-vis même dans  cette rue que vous connaissez très bien et qui vous a toujours semblé très sombre. Savez-vous que parfois, ces immeubles rutilants qui poussent de terre sont construits près de vrais lacs artificiels ou de fleuves! Et aux alentours, vous l’avez sans doute remarqué, il fait toujours beau, l’air semble pur et les vélos roulent en toute sécurité. C’est une vie harmonieuse dans un lieu calme et propret à la verdure luxuriante où personne ne fait sécher sont linge à la fenêtre et n’entrepose ses trottinettes sur le balcon.

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Voyez donc ci-dessus! Il est évident qu’à la seule contemplation de cette photo, vous aussi vous envisagez de tout quitter pour vous installer au Blanc-Mesnil. Et pourquoi pas, car il y a parfois de vraies  bonnes raisons d’acheter sa résidence principale dans le neuf.

La première est un peu paradoxale mais c’est peut-être celle que je considère être la plus valable. Tout le monde sait que les appartement vendus sur plans sont extrêmement prohibitifs. Ils se vendent au maximum du prix du m2 et il faut des années pour amortir l’investissement. Il y a pourtant de rares exceptions à cette règle: dans certaines communes comme Pantin, certains promoteurs ont, lors des premiers jours de commercialisation d’un programme, proposé des appartements à un tarifs proche du m2 dans l’ancien. Cet avantage était au bénéfice des habitants de la ville et ne pouvait s’appliquer aux nouveaux arrivants.

Autre élément important, dans le neuf les frais de notaires n’excèdent pas 3%, quand ils ne sont pas offerts. Lorsqu’on a un budget serré et que l’on achète une grande surface, cet allègement des droits de mutation peut éventuellement permettre de gagner une pièce en fonction de l’endroit où l’on investit. Un PTZ (prêt à taux zéro) peut également être accordé sous conditions aux primo-accédants qui souhaitent acheter sur plans.

Et sans doute y a t-il d’autres avantages à acheter dans le neuf mais ces autres aspects sont à mon avis largement subjectifs et ne peuvent être totalement fédérateurs. Ce qui m’amène à la partie « conseils »:

  • Si vous achetez avec pour objectif de gagner de l’argent sur le long terme, alors méfiez-vous du Grand Paris comme de la Peste! Il est vrai que la revalorisation des banlieues qui entourent Paris est extrêmement positive car toutes ont leurs atouts et leur potentiel. Cependant, un grand nombre d’entre elles ne seront desservies que par la ligne 15 qui je le rappelle est une ligne de métro inter-banlieues qui ne rejoindra pas directement Paris. Le prix du m2 a plus de chances d’exploser dans des communes qui seront reliées à la capitale par le prolongement d’une ligne de métro déjà existante (à titre d’exemple: Romainville avec la 11, Aubervilliers avec la 12). Ce même Grand Paris, nouveau terrain de jeu des promoteurs immobiliers (ce n’est pas une critique), verra éclore les fameux « éco-quartiers » qui ont certes l’air paradisiaques sur papier glacé mais qui font parfois des échecs cuisants. C’est le cas à mon avis de celui de Genevilliers qui par temps de pluie, ressemble juste à un énorme camp de travail de l’ex URSS. Sur la base de ces constats, je conseille donc de privilégier les programmes neufs situés en centre ville, dans les villes du Grand Paris qui ont au choix déjà une station de métro ou seront bientôt desservies par l’extension d’une des 14 lignes existantes. Evitez les zones où plusieurs promoteurs s’allient pour créer ce que l’on appelle communément les « nouveaux quartiers ». En termes d’investissement, ce peut être un pari risqué.
  • Si vous achetez dans le neuf, achetez pour rester longtemps (pas seulement trois ou quatre ans). Puisque vous aurez acheté au tarif le plus haut du marché, il vous faudra à priori des années avant de pouvoir vendre en espérant faire une petite plus value.
  • Si contre mon gré, vous tenez à investir dans le neuf pour revendre peu après en  espérant faire une plus-value, méfiez-vous, ce n’est pas gagné! Etudiez bien le quartier où vous achetez, maîtrisez votre sujet et faites en sorte de connaître la commune et ses zones les plus attractives sur le bout des doigt. Soyez incollables sur le prix du m2 dans l’ancien et consultez le site Immo Data pour affiner votre connaissance des lieux en matière de prix immobiliers. Le site vous permettra de consulter les ventes des cinq dernières années et de vous rendre compte de l’évolution du marché de la commune et du quartier où vous désirer acheter.
  • Si vous achetez dans un futur « éco » ou « nouveau » quartier, attention! Une fois le quartier établi et tous les immeubles neufs sortis de terre, l’ensemble des ventes sera répertorié sur les sites spécialisés comme Immo Data ou Meilleurs Agents et vous aurez alors l’impression que dans votre rue, les prix au m2 sont très élevés. C’est un leurre car souvenez-vous que vous avez acheté en haut du marché, que dans quelques années, votre appartement ne sera plus neuf et à moins d’avoir investit dans celui qui avait le toit cathédrale et la terrasse de 60m2, vous ne pourrez certainement pas prétendre revendre plus cher que ce que vous n’avez acheté. Sauf bien sûr si votre ville bénéficie soudainement d’une explosion immobilière.
  • Si vous hésitez entre plusieurs programmes neufs, pensez à vous renseigner sur les matériaux utilisés pour la façade de l’immeuble (un besoin de ravalement pour cause de matériau peu qualitatif est si vite arrivé).
  • Demandez une estimation des charges (souvent très élevées dans le neuf), et si le remboursement de votre prêt vous semble déjà lourd à porter, choisissez un programme neuf sans jardins et sans gardien, ce qui fera baisser la note trimestrielle.
  • Assurez-vous que les charges comprennent le chauffage collectif (c’est souvent le cas heureusement).
  • Assurez-vous de la réelle proximité des transports et des commerces.
  • Si vous achetez près d’un point d’eau naturel, vérifiez qu’il n’y a jamais eu de problème de contamination ou d’émanations toxiques.
  • Ne soyez pas trop à cheval sur les délais de livraison car il y a souvent un bon gros trimestre de retard.
  • N’espérez pas que votre immeuble et le quartier imaginé par le promoteur soit complètement identique à ce que montrait la brochure.
  • N’imaginez pas que la livraison du bien soit synonyme d’achèvement total du programme. En effet, il arrive fréquemment que les appartements soient livrés mais que les communs soient encore en travaux, que l’ascenseur ne soit pas encore en service ou que les jardins soient encore en chantiers. Les finitions peuvent prendre du temps, ce n’est pas un drame mais il faut en avoir conscience.

Pour finir, je tiens à préciser que si vous êtes simplement dans une logique d’installation à long terme, que vous habitez une ville que vous aimez et qui n’a pas forcément de métro à proximité, mes remarques sur le Grand Paris ne doivent pas vous inquiéter car vous n’êtes pas dans un logique de revente imminente et que le risque est donc réduit quant à la perte d’argent.

 

 

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