Conseils pas trop rasoirs pour les primo-accédants.

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Acheter son premier appartement c’est exactement le contraire de la rentrée scolaire. On a hâte de visiter son nouvel établissement, de le revisiter si nécessaire, de s’engager pour plusieurs années, on sourit tout le temps, les dents sont apparentes du soir au matin et la mâchoire crispée de bonheur. On boit beaucoup de champagne pour fêter ça, on raconte à tout le monde la visite insipide (« et là on a vu que la cuisine était ouvrable!!!!!!! ») d’un appartement qui n’excite que soi. Mais être primo-accédant n’est pas la position la plus facile pour plusieurs raisons:

  • Un puceau de l’immobilier manque d’expérience et ne fait pas toujours la différence entre un bon et un passable investissement.
  • Il a souvent des critères vaporeux.
  • Il ne sait pas toujours comment chercher efficacement.
  • Il se focalise sur l’obtention du meilleur taux d’emprunt aux dépends d’autres aspects également importants (fronçant le sourcil, il peut ensuite se vanter auprès de ses pairs de l’incroyable taux qu’il croit avoir habilement négocié avec son conseiller bancaire).
  • Il est réticent aux risques et calque souvent sa recherche sur celle de tout le monde (un 3 ou 4 pièces bien placé sans travaux et pas trop atypique).
  • Il n’est pas en position de force dans la concurrence entre acheteurs car ceux qui vendent l’appartement qu’ils habitent pour un plus grand peuvent toujours obtenir en priorité des visites et faire des offres avant tout le monde dès lors qu’ils promettent aux agents immobiliers de leur confier leur bien à vendre une fois qu’ils auront trouvé le nouveau. J’espère que vous avez compris ce passage,  c’est un peu comme l’histoire de l’oncle du beau-frère de la soeur de ma mère…

 

Pour compenser partiellement ou totalement ces handicaps, voici quelques conseils qui seront peut-être des évidences pour certain.e.s:

a) Il vaut toujours mieux acheter dans un endroit que l’on connaît bien, surtout si c’est un premier achat. De cette façon, on s’expose moins aux fausses impressions que peuvent nous donner une ville que l’on découvre un jour de beau temps.

Si vous désirez quitter la ville qui vous héberge, anticipez avant de visiter vos premières cabanes et rendez-vous un jour de pluie dans les endroits qui vous semblent intéressants. Si une ville vous plaît par – 3 degrés et sous une tempête de grêle, il y a toutes les chances pour que ce soit un bon choix pour vous. Mais avant de passer tous vos week-end en voiture à explorer les villes qui vous attirent et celles qui ne vous attirent pas, faites un tour sur le site d’ Habiliv que j’adore. Il vous aidera à faire une première sélection des villes que vous aimeriez potentiellement envahir. Très simple d’utilisation, vous taperez le nom de la ville sur le browser de la page d’accueil avant de dérouler la petite fenêtre qui apparaîtra à gauche de la carte.

b) Ceci m’amène à ma deuxième idée: les critères vaporeux du puceau. Quand on se lance dans son premier achat, on a parfois des étoiles plein les mirettes et on développe une ouverture d’esprit très inhabituelle (notamment pour un parisien) qui peut faire faire des choses surprenantes. N’allez pas vous installer dans un coin que vous n’aimez pas juste parce que là bas, vous pourrez vous offrir une maison d’architecte sur sept niveaux avec huit salles de bain.

Lorsque vos préférences seront bien assumées, ne vous laissez plus influencer. Votre choix, c’est votre choix. Oubliez Marie-France votre super collègue, celle qui ne juge jamais personne:   » Quoi tu envisages de t’installer à Aubervilliers, mais c’est super glauque! Non pardon, je suis sûre que ce sera pas si terrible, d’ailleurs il paraît que ça a beaucoup changé! ».

Une fois la ou les zones choisies, maîtrisez bien les quartiers, la proximité avec les transports et demandez vous si ce sera vraiment pratique pour aller travailler. Lorsqu’on est dans l’enthousiasme du futur achat, on a tendance à accepter énormément de contraintes en théorie: « Nan mais franchement les transports c’est nickel, 3 bus, 2 RER et 10 minutes de Vélib, ça me prendra genre 1H12, c’est pas la mort! ». En plein hiver ce sera la mort et même si vous ne remettrez jamais en question votre choix (et donc vous-même), vous passerez votre temps à être agacé par tous les petits désagréments inhérents aux transports en commun et aux intempéries qui font friser vos cheveux quand vous roulez en Vélib. Mieux maîtriser sa zone d’achat c’est mieux maîtriser le risque de son investissement (qui pense que je devrais faire mettre cette phrase sur un t-shirt?)

c) Concernant la recherche d’appartement, oui il y a Se loger.  En tant que primo-accédant, vous n’aurez pas beaucoup d’autres options si ce n’est PAP et Leboncoin. Vous serez pourtant tellement motivé, presque zélé que vous passerez du temps à aller vous inscrire dans des agences en expliquant ce que vous cherchez et en demandant à être rappelé même la nuit si un tel bien apparaissait sur le marché. L’agent immobilier vous sourira de son plus beau sourire Colgate et vous serrera la main chaleureusement en vous disant « au revoir et à très vite » mais dans la réalité, vous ne serez pas sa priorité car il a déjà un « portefeuille clients » qui compte des dizaines de gens sur les nerfs en raison d’un marché trop tendu et qui ne trouvent pas leur bonheur. La différence entre eux et vous c’est que dès qu’ils auront trouvé chaussure à leur pied grâce à Monsieur Colgate, ils lui confieront docilement leur vieil appartement à écouler  (gage de remerciement pour les avoir fait visiter en premier, un dimanche à 22h30). J’exagère, mais à peine. L’agent prendra donc la commission du nouveau bien, et celle de l’ancien. Ça s’appelle un aller-retour! Pour résumer simplement, le primo-accédant n’a malheureusement pas de carotte à donner à l’agent immobilier. Sur ce plan là il n’y a pas vraiment de solution mais il est toujours possible d’essayer de débusquer des appartements par soi-même en se mettant en contact avec les gardiens d’immeubles qui vous intéressent (les immeubles, pas les gardiens).

La patience sera votre meilleur alliée et en vous forçant à être rigoureux dans votre recherche et à zoner sur Se Loger tous les jours de la vie, vous finirez forcément par trouver quelque chose.

d) Pour en finir , parlons brièvement du taux d’emprunt qui est certes très important mais qui ne fait pas tout. Le plus important c’est d’avoir un conseiller bancaire que vous aimez bien et qui vous fait confiance. Si vous vous sentez obligé de porter un costume 3 pièces pour aller lui donner vos 3 derniers bulletins de salaire, c’est un problème.

Sur un plan général, tout le monde sait que les taux sont actuellement très bas, d’ailleurs je ne prendrai même pas la peine de vous donner un ordre d’idées, ça change tout le temps et il y a des sites comme Meilleur Taux pour le faire à ma place. Ce taux varie d’une banque à l’autre, il se négocie un peu mais ne fantasmez pas trop; il est toujours plus bas quand vous empruntez moins longtemps et la banque rechigne parfois à vous le faire encore baisser si votre dossier n’est pas très sécurisant pour elle. Voilà pour ça.

Autre que le taux d’emprunt, il y a l’affaire de l’assurance. Un prêt immobilier s’accompagne toujours d’une assurance et son coût varie d’une banque à l’autre. Si vous êtes un couple, on vous proposera l’assurance à 200%, chacun étant assuré à 100%. Pour parler plus graphiquement, si votre conjoint meure tragiquement en s’étouffant un dimanche avec une arête de poisson, le prêt sera intégralement remboursé. Peut-être le début de la belle vie pour vous. Avant de signer d’office pour le 200%, examinez vos revenus respectifs (ce sera l’occasion d’une petite engueulade juste avant le week-end chez belle maman) et voyez si vous pouvez moduler ce pourcentage.

Prenons l’exemple de Cécilia et Nicolas (toute ressemblance avec le réel est un pur hasard). Nicolas gagne 4000 euros par mois et Cécilia 6700 (elle vend plus de livres). Leur mensualité de prêt s’annonce autour de 3500 euros par mois avec l’assurance à 200%. Cécilia estime que même dans le cas où Nicolas s’éteindrait, elle serait en mesure de rembourser au moins la moitié tous les mois, elle décide donc de ne s’assurer qu’à hauteur de 50%. Elle fera donc baisser le montant de l’assurance et donc de la mensualité. Nicolas qui serait un peu ricrac si Cécilia venait à disparaître subitement, choisit de garder ses 100%.

Il y aurait encore tellement à dire mais ce serait trop pour aujourd’hui. La rubrique « des conseils pas trop rasoirs » reviendra prochainement pour traiter d’autres aspects et s’intéresser à d’autres types d’acheteurs.

 

 

Mais qui arrive encore à louer…?

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Pas la moindre idée. En tous cas pas nous mais si vous connaissez des gens qui y parviennent, prévenez Médiapart au plus vite.

En ce qui nous concerne, tout à commencé il y a presque 7 ans, lorsque je me suis trouvée dans une situation toute commune,  c’est-à-dire enceinte.

Nous habitions un studio dans le très prisé quartier d’Oberkampf et le bar était notre salon. Ne revenons pas sur la légère tendance à l’excès de boisson de l’époque. Elle prit fin à la découverte de l’embryon. Nous voici donc à deux, bientôt à trois, un couple beau, vif et glamour, surtout pour les agences immobilières qui adorent les chômeuses et les intermittents.

Je ne vous fais pas le détail du maigre dossier de location qui nous servait d’accroche, il était pauvre mais pourvu de deux  bons garants. La fleur au  fusil, enceinte de 3, 4, 5, 6 puis 7 mois, j’ai passé une partie de mes matinées à sélectionner des annonces de 2 pièces à Paris (plutôt mourir écartelée que d’aller en banlieue, me disais-je alors. Une vraie tête à claques).

Début 2013, les assurances loyers impayés (GLI) commençaient à se généraliser et je ne sais pas si vous êtes au courant mais à ce moment là, il semblait bien que seuls les François de Rugy pouvaient y correspondre. J’avoue ne pas être très au courant de ce qui se pratique aujourd’hui mais voici tout de même un indicatif des critères d’éligibilité que devait et doit probablement toujours respecter le futur locataire:

  • être titulaire d’un CDI
  • dont le taux d’effort n’excède pas 33 % : le montant du loyer mensuel, charges et taxes comprises, représente un tiers maximum de ses revenus nets mensuels (en ajoutant ceux de son conjoint ou colocataire) (ça c’est une forme très subtile de second degré car à Paris et en première couronne, il est fréquent que dans le cadre de cette assurance on demande que le taux d’effort n’excède pas 1/4 des revenus.)

Ces conditions (un peu) strictes (?) sont parfois assouplies chez certains assureurs. Je cite en exemple: « le taux d’effort est relevé à 37 % et les locataires en CDD sont acceptés sous conditions » (ça c’est aussi de l’humour subtil)

Mais revenons à nos vaches. Chaque matin, très enceinte et de plus en plus inquiète de devoir accueillir mon fils dans un studio, j’appelais les agences dans lesquelles j’avais repéré des appartements qui répondaient à nos critères. Je parle ici des critères financiers, pas d’histoires de princesses parisiennes du type « je veux une terrasse de 13,8 m2, pas de bruit la nuit, pas de vis-à-vis et du triple vitrage dans la salle de bain ». Et bien quand on pratique l’introspection de ses critères financiers, on se rend vite compte qu’on a pas grand choix. 

Petite parenthèse: je ne sais pas comment vous faites quand vous avez un appel « officiel » à passer mais moi j’ai comme un réflexe d’extrême politesse, à la limite de la fayoterie, un réflexe de petite voix docile et franchement insupportable qui se met en route dès que l’interlocuteur me dit bonjour. Quoi qu’il en soit, les conversations donnaient à peu près ça (imaginez avec le ton):

La dame : « Agence Machin bonjour? » (une connasse)

Moi: « Oui bonjour Madame, pardonnez-moi de vous déranger, je vous appelle à propos d’un appartement 2 pièces situé métro Truc, est-il toujours disponible? » 

La dame: Vous êtes en CDI depuis plus de 3 mois? (à ce stade, elle n’a toujours pas dit bonjour).

Moi: Alors pas exactement (pas du tout), mais nous avons de très bons garants, et je suis enceinte (ça me paraissait être un gage de stabilité mais à bien y réfléchir, j’aurais tout aussi bien pu être accro au crac et avoir été engrossée par un barman bourré, pas vraiment une caution de quoi que ce soit).

La dame: Ce ne sera pas possible, l’appartement a une garantie loyers impayés, il nous faut des CDI et 4 fois le montant du loyer dans le salaire (à ce stade, elle ne dira pas non plus au revoir). 

 

Passage larmoyant avant conclusion :

Des conversations comme celle-ci, il y en a eu des dizaines de dizaines. Des mois passés à chercher fiévreusement un petit deux pièces pour trois. N’y aurait-il pas  franchement un problème avec la location? Devrait-on être surpris d’apprendre que ces critères impossibles à remplir nous poussent à la mauvaise rencontre, à l’amour interdit entre un demandeur de logement et un voyou un peu sexy comme  Karotpay ?

Au moment de ma recherche, Karotpay n’existait pas (à ma connaissance) et je n’étais de toute façon pas (encore) très disposée à trafiquer la réalité.

Il aura finalement fallu plusieurs dizaines d’appels avant de tomber enfin sur un agent immobilier un peu humain. Il n’a pas demandé si nous étions en CDI et nous a fait visiter sans rien savoir. Nous étions la chômeuse et l’intermittent dont il ne rêvait pas mais il a quand même accepté notre dossier. Sans doute parce qu’il n’y avait pas foule pour les visites, que nous avions 2  bons garants et qu’on lui a semblé sérieux. Peut-être aussi parce qu’il y avait des cafards en guise de vice de forme. Un énorme coup de chance à un moment opportun… 

Trois ans et un deuxième enfant plus tard, la recherche d’un trois pièces à démarrée. Un an complet de visites (même à Vincennes!) et de distribution de dossiers, des milliers de sourires, de formules de politesse et de photocopies, un statut de fonctionnaire nouvellement acquis, et résultat…que dalle. 

J’abrège ce récit interminable avec mon passage par Karotpay et un retour tragique à Versailles qui, malgré le désamour que je lui porte, a signé le début de l’aventure immobilière, la vraie!

La suite au prochain épisode, et en attendant, voici un lien vers un article qui vient certes du Figaro mais qui rappelle à raison le faible pourcentage que représentent réellement les loyers impayés . Dans la vraie vie, tout le monde paie son loyer, c’est d’ailleurs la première dépense que les gens font lorsqu’ils perçoivent leur salaire. Parfois aux dépends de tout le reste. Ce n’est pas notre cas et ça ne la jamais été mais est-il normal que la méfiance soit telle qu’il en devient impossible de se loger? 

 

Conclusion:

Mon conseil si 1) vous n’avez pas de gros moyens, 2) vous avez suffisamment de moyens pour vous mais pas pour loger tous vos enfants ou 3) votre statut professionnel n’est pas un « CDI »:

  • Ne soyez pas dans l’urgence de trouver un appartement (évitez donc de divorcer subitement, d’avoir une grossesse multiple ou de venir à Paris ou proche banlieue pour devenir acteur sur un coup de tête). 
  • Essayez de privilégier les annonces entre particuliers (Leboncoin, PAP, Entre Particuliers, Paru Vendu…).
  • Ne perdez pas de temps à essayer de convaincre un agent immobilier désagréable que vous êtes solvable, n’insistez pas non plus pour lui donner votre dossier.
  • Faites fonctionner votre page Facebook pour autre chose que la publication de vidéos de chats qui embrassent des bébés et postez une annonce de recherche que vous pourrez faire partager par vos contacts.
  • Ne perdez jamais espoir car on fini presque toujours par y arriver.
  • Evitez de frauder car il y a maintenant des dispositifs simples et efficaces qui viennent directement sonder vos impôts à la source. 
  • Envisagez sérieusement d’acheter car, nous y reviendrons, c’est parfois plus simple, même lorsqu’on a pas de gros moyens.