Des conseils pas trop rasoirs pour vendre son appartement…

Son appartement, c’est un peu comme ses enfants, on le trouve toujours ravissant et formidable et on imagine naturellement que tout le monde pense la même chose. Mais à y regarder de plus près, n’avez-vous jamais trouvé que Balthazar, le copain de votre fils chéri était finalement assez insupportable et que la grande intelligence que lui prêtent ses parents aveuglés n’était pas toujours hyper visible, surtout lorsqu’il lèche le rebord de votre table basse? Non? Et bien félicitations vous êtes une Sainte, mais cela ne veut pas dire pour autant que votre appartement (ou le mien) soit du goût de tous (idem pour votre enfant (ou les miens), mais ce n’est pas le sujet).

Bref…Vous désirez vendre votre appartement! Avant cela il va falloir le faire estimer par un ou plusieurs agents immobiliers (n’essayez pas de poursuivre avec l’analogie sur les enfants, je n’ai pas réfléchis si loin).

L’erreur commune serait de croire que comme vous adorez votre appartement tel qu’il est, il n’y a pas grand chose à ajouter avant de faire venir les agences. Faux. Il y a une masse de travail considérable car aucun appartement ne peut être mis en valeur sans un coup de blush. Voici donc mes quelques conseils pour mettre toutes les chances de votre côté au moment de l’estimation puis des visites de potentiels acheteurs.

 

Faites le ménage du siècle

Ce sera pénible, long et rasoir mais c’est une étape indispensable. Et lorsque je dis ménage, je parle également du rangement qui est peut-être l’aspect le plus important. Votre appartement ne doit pas simplement être bien rangé, il doit donner l’impression que personne ne vit dedans. Je m’explique: ne laissez ni torchons ni vêtements ni arche de jeux de bébé traîner dans le salon, ce même si vous avez (comme moi) trois enfants qui gagnent du terrain playmobil par playmobil.

Rendez votre appartement aussi Instagramable que possible. Si vous avez une cuisine ouverte, arrangez-vous pour cacher un maximum de choses dans les placards, et notamment tous les petits appareils de type cafetière ou grille-pain qui polluent l’impression d’une cuisine spacieuse et aérée. Ne laissez pas trainer votre torchon sur la poignée du four, glissez le courrier qui s’amoncèle dans un tiroir quelconque (et souvenez-vous duquel), dissimulez le panier de linge sale et les 52 paires de chaussures des enfants qui s’accumulent dans l’entrée. Enfin, et par pitié, décrochez celles  des oeuvres d’art de vos enfants qui ornent les murs des pièces d’adultes. Ne soyez surtout pas vexés par cette dernière remarque, ça n’a rien de personnel mais lorsqu’un agent immobilier regarde votre appartement pour poser un montant dessus, une certaine neutralité est souhaitable. Si par ailleurs vous n’avez pas d’enfants mais que vous nourrissez une passion indestructible pour les chouettes empaillées et qu’elles décorent le mur de l’escalier qui mène à la suite parentale, décrochez-les aussi!

 

Faites de petits travaux si nécessaire

Il est fort probable que cette partie soit contestable et contestée par un certain nombre d’entre vous mais je vous donne tout de même mon avis. Avant de me faire jeter des tomates au visage, je vais vous parler de mon expérience. Lorsque nous avons acheté notre appartement actuel, celui qui attend d’être surélevé, chaque pièce était peinte dans une couleur différente. Nous avons fait peu de travaux dedans mais ma priorité fut de tout repeindre en blanc. Nous avons également refait une des deux salles de bain et crée une bibliothèque au dessus de la cheminée du salon. Ce n’est pas grand chose, mais il se trouve que ça aura suffit à faire grimper la valeur du bien de 50 000 euros. Evidemment ce n’est pas toujours facile de faire repeindre tout son appartement juste pour revendre, et le blanc intégral n’est pas forcément du goût de tous mais il a au moins l’avantage d’agrandir les pièces et de donner aux acheteurs potentiels la possibilité de se projeter avec leurs propres couleurs.

Autre élément important selon moi, ne regardez pas trop « Maison à vendre ». Je ne dis pas qu’un peu de home staging ne vous sera pas utile mais si vous envisagez de vous lancer dans la repeinte de vos carreaux de salle de bain, arrêtez-vous dans la seconde. Personnellement, j’ai beaucoup de mal avec la technique du cache misère qui me semble être un peu une filouterie. Si votre salle de bain est moche, ce n’est pas dramatique, concentrez-vous plutôt sur quelques changements stratégiques de mobilier et sur la manière de rendre votre appartement plus neutre sans pour autant aller déglinguer le mur de votre chambre à la perceuse, tout ça pour poser une tête de lit « faite maison » en palette parce que Stéphane Plaza a dit une fois qu’il trouvait ça super tendance. Entre vous et moi, ses goûts  sont à prendre avec beaucoup de pincettes.

 

Ne soyez pas là pour les visites

Si vous avez les agences immobilières ou les agents immobiliers en horreur, sachez qu’il y a désormais des structures et des professionnels indépendants qui pratiquent de très faibles commissions. Vendre seul peut-être une excellente idée lorsqu’on habite une ville dans laquelle un squat de 8 m2 hébergeant une colonie de cafards au 6 ème sans ascenseur  se vend en une heure à 180 000 euros (Paris chéri), mais si vous être plutôt du côté moins tendance du pays (partout sauf à Bordeaux), considérez la possibilité de faire appel à un professionnel. Il sont parfois un peu irritants, c’est vrai, mais ils n’ont aucun sentiment à l’égard de votre appartement, aucun affect, ils sont comme morts à l’intérieur lorsqu’il s’agit de votre bien (je plaisante). Leur distance sera utile lors des visites car les potentiels acheteurs n’auront aucun mal à dire ce qui les dérange et les séduits et leurs critiques ne vous affecteront que peu. En vendant seul, vous vous exposez à la vexation et cette vexation  fera vriller votre comportement vers une attitude parfois moins avenante qui pourra refroidir une personne qui visite.

Si malgré tout vous souhaitez vendre seul, apprenez à vous détacher de vos émotions face aux remarques ou aux regards des visiteurs. Pour votre annonce, pensez également à faire appel à un photographe spécialisé dans la photographie immobilière. Malgré votre pratique hebdomadaire de la prise de vue en milieu naturel par temps de pluie avec votre Canon série L, le professionnel et son zoom grand angle seront meilleurs que vous. De belles photos attirent vraiment beaucoup plus de monde.

Sur ces belles paroles, je vous souhaite une excellente journée et ajoute avant de perdre 50 followers que j’aime beaucoup les têtes de lit en palette. Je les ai simplement tirées au sort pour faire figure d’exemple dans ma rhétorique acerbe.

 

 

Conseils pas trop rasoirs pour acheter dans le neuf

 

 

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Ne levez pas les yeux au ciel, ce n’est pas toujours une mauvaise idée que d’acheter dans le neuf! Sur le fond, il est vrai que ça ne semble pas être la meilleure de toutes les options, surtout lorsqu’il s’agit de sa résidence principale (je ne me prononce jamais sur autre chose). Ceci étant dit, je ne peux pas avoir complètement l’air de ne pas y toucher car j’ai moi-même eu envie d’acheter dans le neuf au moins trois fois.

Pour ceux qui ont de gros moyens, il y a une option qui ferait rêver même un parapluie, c’est l’achat neuf dans l’ancien. Ça existe, et c’est même le fer de lance d’Haussmann , une enseigne orientée sur la fusion entre mutation des centres villes et  préservation du patrimoine ancien. En clair, ils investissent dans des immeubles déjà en place et les réhabilitent entièrement pour proposer ensuite à la vente des logements neufs, adaptés aux exigences de la vie moderne. Le charme de l’haussmannien avec un moteur de Porsche (qui n’adore pas les analogies automobiles!). Les programmes sont absolument splendides et même si Haussmann n’oeuvre que dans certaines villes de province, ça vaut la peine d’aller baver devant la vitrine, c’est-à-dire leur page Instagram @haussmann_group .

Pour nous-autres, ceux qui n’avons pas (du tout) ce genre de moyens, il y a tout de même de l’espoir, regardez les brochures! Qui d’autre que du neuf peut vous offrir (le mot est plus que mal choisi) des appartements orientés tout à la fois nord/sud/est et ouest, des terrasses ou balcons toujours ensoleillés et une absence complète de vis-à-vis même dans  cette rue que vous connaissez très bien et qui vous a toujours semblé très sombre. Savez-vous que parfois, ces immeubles rutilants qui poussent de terre sont construits près de vrais lacs artificiels ou de fleuves! Et aux alentours, vous l’avez sans doute remarqué, il fait toujours beau, l’air semble pur et les vélos roulent en toute sécurité. C’est une vie harmonieuse dans un lieu calme et propret à la verdure luxuriante où personne ne fait sécher sont linge à la fenêtre et n’entrepose ses trottinettes sur le balcon.

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Voyez donc ci-dessus! Il est évident qu’à la seule contemplation de cette photo, vous aussi vous envisagez de tout quitter pour vous installer au Blanc-Mesnil. Et pourquoi pas, car il y a parfois de vraies  bonnes raisons d’acheter sa résidence principale dans le neuf.

La première est un peu paradoxale mais c’est peut-être celle que je considère être la plus valable. Tout le monde sait que les appartement vendus sur plans sont extrêmement prohibitifs. Ils se vendent au maximum du prix du m2 et il faut des années pour amortir l’investissement. Il y a pourtant de rares exceptions à cette règle: dans certaines communes comme Pantin, certains promoteurs ont, lors des premiers jours de commercialisation d’un programme, proposé des appartements à un tarifs proche du m2 dans l’ancien. Cet avantage était au bénéfice des habitants de la ville et ne pouvait s’appliquer aux nouveaux arrivants.

Autre élément important, dans le neuf les frais de notaires n’excèdent pas 3%, quand ils ne sont pas offerts. Lorsqu’on a un budget serré et que l’on achète une grande surface, cet allègement des droits de mutation peut éventuellement permettre de gagner une pièce en fonction de l’endroit où l’on investit. Un PTZ (prêt à taux zéro) peut également être accordé sous conditions aux primo-accédants qui souhaitent acheter sur plans.

Et sans doute y a t-il d’autres avantages à acheter dans le neuf mais ces autres aspects sont à mon avis largement subjectifs et ne peuvent être totalement fédérateurs. Ce qui m’amène à la partie « conseils »:

  • Si vous achetez avec pour objectif de gagner de l’argent sur le long terme, alors méfiez-vous du Grand Paris comme de la Peste! Il est vrai que la revalorisation des banlieues qui entourent Paris est extrêmement positive car toutes ont leurs atouts et leur potentiel. Cependant, un grand nombre d’entre elles ne seront desservies que par la ligne 15 qui je le rappelle est une ligne de métro inter-banlieues qui ne rejoindra pas directement Paris. Le prix du m2 a plus de chances d’exploser dans des communes qui seront reliées à la capitale par le prolongement d’une ligne de métro déjà existante (à titre d’exemple: Romainville avec la 11, Aubervilliers avec la 12). Ce même Grand Paris, nouveau terrain de jeu des promoteurs immobiliers (ce n’est pas une critique), verra éclore les fameux « éco-quartiers » qui ont certes l’air paradisiaques sur papier glacé mais qui font parfois des échecs cuisants. C’est le cas à mon avis de celui de Genevilliers qui par temps de pluie, ressemble juste à un énorme camp de travail de l’ex URSS. Sur la base de ces constats, je conseille donc de privilégier les programmes neufs situés en centre ville, dans les villes du Grand Paris qui ont au choix déjà une station de métro ou seront bientôt desservies par l’extension d’une des 14 lignes existantes. Evitez les zones où plusieurs promoteurs s’allient pour créer ce que l’on appelle communément les « nouveaux quartiers ». En termes d’investissement, ce peut être un pari risqué.
  • Si vous achetez dans le neuf, achetez pour rester longtemps (pas seulement trois ou quatre ans). Puisque vous aurez acheté au tarif le plus haut du marché, il vous faudra à priori des années avant de pouvoir vendre en espérant faire une petite plus value.
  • Si contre mon gré, vous tenez à investir dans le neuf pour revendre peu après en  espérant faire une plus-value, méfiez-vous, ce n’est pas gagné! Etudiez bien le quartier où vous achetez, maîtrisez votre sujet et faites en sorte de connaître la commune et ses zones les plus attractives sur le bout des doigt. Soyez incollables sur le prix du m2 dans l’ancien et consultez le site Immo Data pour affiner votre connaissance des lieux en matière de prix immobiliers. Le site vous permettra de consulter les ventes des cinq dernières années et de vous rendre compte de l’évolution du marché de la commune et du quartier où vous désirer acheter.
  • Si vous achetez dans un futur « éco » ou « nouveau » quartier, attention! Une fois le quartier établi et tous les immeubles neufs sortis de terre, l’ensemble des ventes sera répertorié sur les sites spécialisés comme Immo Data ou Meilleurs Agents et vous aurez alors l’impression que dans votre rue, les prix au m2 sont très élevés. C’est un leurre car souvenez-vous que vous avez acheté en haut du marché, que dans quelques années, votre appartement ne sera plus neuf et à moins d’avoir investit dans celui qui avait le toit cathédrale et la terrasse de 60m2, vous ne pourrez certainement pas prétendre revendre plus cher que ce que vous n’avez acheté. Sauf bien sûr si votre ville bénéficie soudainement d’une explosion immobilière.
  • Si vous hésitez entre plusieurs programmes neufs, pensez à vous renseigner sur les matériaux utilisés pour la façade de l’immeuble (un besoin de ravalement pour cause de matériau peu qualitatif est si vite arrivé).
  • Demandez une estimation des charges (souvent très élevées dans le neuf), et si le remboursement de votre prêt vous semble déjà lourd à porter, choisissez un programme neuf sans jardins et sans gardien, ce qui fera baisser la note trimestrielle.
  • Assurez-vous que les charges comprennent le chauffage collectif (c’est souvent le cas heureusement).
  • Assurez-vous de la réelle proximité des transports et des commerces.
  • Si vous achetez près d’un point d’eau naturel, vérifiez qu’il n’y a jamais eu de problème de contamination ou d’émanations toxiques.
  • Ne soyez pas trop à cheval sur les délais de livraison car il y a souvent un bon gros trimestre de retard.
  • N’espérez pas que votre immeuble et le quartier imaginé par le promoteur soit complètement identique à ce que montrait la brochure.
  • N’imaginez pas que la livraison du bien soit synonyme d’achèvement total du programme. En effet, il arrive fréquemment que les appartements soient livrés mais que les communs soient encore en travaux, que l’ascenseur ne soit pas encore en service ou que les jardins soient encore en chantiers. Les finitions peuvent prendre du temps, ce n’est pas un drame mais il faut en avoir conscience.

Pour finir, je tiens à préciser que si vous êtes simplement dans une logique d’installation à long terme, que vous habitez une ville que vous aimez et qui n’a pas forcément de métro à proximité, mes remarques sur le Grand Paris ne doivent pas vous inquiéter car vous n’êtes pas dans un logique de revente imminente et que le risque est donc réduit quant à la perte d’argent.

 

 

Conseils pas trop rasoirs pour les primo-accédants.

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Acheter son premier appartement c’est exactement le contraire de la rentrée scolaire. On a hâte de visiter son nouvel établissement, de le revisiter si nécessaire, de s’engager pour plusieurs années, on sourit tout le temps, les dents sont apparentes du soir au matin et la mâchoire crispée de bonheur. On boit beaucoup de champagne pour fêter ça, on raconte à tout le monde la visite insipide (« et là on a vu que la cuisine était ouvrable!!!!!!! ») d’un appartement qui n’excite que soi. Mais être primo-accédant n’est pas la position la plus facile pour plusieurs raisons:

  • Un puceau de l’immobilier manque d’expérience et ne fait pas toujours la différence entre un bon et un passable investissement.
  • Il a souvent des critères vaporeux.
  • Il ne sait pas toujours comment chercher efficacement.
  • Il se focalise sur l’obtention du meilleur taux d’emprunt aux dépends d’autres aspects également importants (fronçant le sourcil, il peut ensuite se vanter auprès de ses pairs de l’incroyable taux qu’il croit avoir habilement négocié avec son conseiller bancaire).
  • Il est réticent aux risques et calque souvent sa recherche sur celle de tout le monde (un 3 ou 4 pièces bien placé sans travaux et pas trop atypique).
  • Il n’est pas en position de force dans la concurrence entre acheteurs car ceux qui vendent l’appartement qu’ils habitent pour un plus grand peuvent toujours obtenir en priorité des visites et faire des offres avant tout le monde dès lors qu’ils promettent aux agents immobiliers de leur confier leur bien à vendre une fois qu’ils auront trouvé le nouveau. J’espère que vous avez compris ce passage,  c’est un peu comme l’histoire de l’oncle du beau-frère de la soeur de ma mère…

 

Pour compenser partiellement ou totalement ces handicaps, voici quelques conseils qui seront peut-être des évidences pour certain.e.s:

a) Il vaut toujours mieux acheter dans un endroit que l’on connaît bien, surtout si c’est un premier achat. De cette façon, on s’expose moins aux fausses impressions que peuvent nous donner une ville que l’on découvre un jour de beau temps.

Si vous désirez quitter la ville qui vous héberge, anticipez avant de visiter vos premières cabanes et rendez-vous un jour de pluie dans les endroits qui vous semblent intéressants. Si une ville vous plaît par – 3 degrés et sous une tempête de grêle, il y a toutes les chances pour que ce soit un bon choix pour vous. Mais avant de passer tous vos week-end en voiture à explorer les villes qui vous attirent et celles qui ne vous attirent pas, faites un tour sur le site d’ Habiliv que j’adore. Il vous aidera à faire une première sélection des villes que vous aimeriez potentiellement envahir. Très simple d’utilisation, vous taperez le nom de la ville sur le browser de la page d’accueil avant de dérouler la petite fenêtre qui apparaîtra à gauche de la carte.

b) Ceci m’amène à ma deuxième idée: les critères vaporeux du puceau. Quand on se lance dans son premier achat, on a parfois des étoiles plein les mirettes et on développe une ouverture d’esprit très inhabituelle (notamment pour un parisien) qui peut faire faire des choses surprenantes. N’allez pas vous installer dans un coin que vous n’aimez pas juste parce que là bas, vous pourrez vous offrir une maison d’architecte sur sept niveaux avec huit salles de bain.

Lorsque vos préférences seront bien assumées, ne vous laissez plus influencer. Votre choix, c’est votre choix. Oubliez Marie-France votre super collègue, celle qui ne juge jamais personne:   » Quoi tu envisages de t’installer à Aubervilliers, mais c’est super glauque! Non pardon, je suis sûre que ce sera pas si terrible, d’ailleurs il paraît que ça a beaucoup changé! ».

Une fois la ou les zones choisies, maîtrisez bien les quartiers, la proximité avec les transports et demandez vous si ce sera vraiment pratique pour aller travailler. Lorsqu’on est dans l’enthousiasme du futur achat, on a tendance à accepter énormément de contraintes en théorie: « Nan mais franchement les transports c’est nickel, 3 bus, 2 RER et 10 minutes de Vélib, ça me prendra genre 1H12, c’est pas la mort! ». En plein hiver ce sera la mort et même si vous ne remettrez jamais en question votre choix (et donc vous-même), vous passerez votre temps à être agacé par tous les petits désagréments inhérents aux transports en commun et aux intempéries qui font friser vos cheveux quand vous roulez en Vélib. Mieux maîtriser sa zone d’achat c’est mieux maîtriser le risque de son investissement (qui pense que je devrais faire mettre cette phrase sur un t-shirt?)

c) Concernant la recherche d’appartement, oui il y a Se loger.  En tant que primo-accédant, vous n’aurez pas beaucoup d’autres options si ce n’est PAP et Leboncoin. Vous serez pourtant tellement motivé, presque zélé que vous passerez du temps à aller vous inscrire dans des agences en expliquant ce que vous cherchez et en demandant à être rappelé même la nuit si un tel bien apparaissait sur le marché. L’agent immobilier vous sourira de son plus beau sourire Colgate et vous serrera la main chaleureusement en vous disant « au revoir et à très vite » mais dans la réalité, vous ne serez pas sa priorité car il a déjà un « portefeuille clients » qui compte des dizaines de gens sur les nerfs en raison d’un marché trop tendu et qui ne trouvent pas leur bonheur. La différence entre eux et vous c’est que dès qu’ils auront trouvé chaussure à leur pied grâce à Monsieur Colgate, ils lui confieront docilement leur vieil appartement à écouler  (gage de remerciement pour les avoir fait visiter en premier, un dimanche à 22h30). J’exagère, mais à peine. L’agent prendra donc la commission du nouveau bien, et celle de l’ancien. Ça s’appelle un aller-retour! Pour résumer simplement, le primo-accédant n’a malheureusement pas de carotte à donner à l’agent immobilier. Sur ce plan là il n’y a pas vraiment de solution mais il est toujours possible d’essayer de débusquer des appartements par soi-même en se mettant en contact avec les gardiens d’immeubles qui vous intéressent (les immeubles, pas les gardiens).

La patience sera votre meilleur alliée et en vous forçant à être rigoureux dans votre recherche et à zoner sur Se Loger tous les jours de la vie, vous finirez forcément par trouver quelque chose.

d) Pour en finir , parlons brièvement du taux d’emprunt qui est certes très important mais qui ne fait pas tout. Le plus important c’est d’avoir un conseiller bancaire que vous aimez bien et qui vous fait confiance. Si vous vous sentez obligé de porter un costume 3 pièces pour aller lui donner vos 3 derniers bulletins de salaire, c’est un problème.

Sur un plan général, tout le monde sait que les taux sont actuellement très bas, d’ailleurs je ne prendrai même pas la peine de vous donner un ordre d’idées, ça change tout le temps et il y a des sites comme Meilleur Taux pour le faire à ma place. Ce taux varie d’une banque à l’autre, il se négocie un peu mais ne fantasmez pas trop; il est toujours plus bas quand vous empruntez moins longtemps et la banque rechigne parfois à vous le faire encore baisser si votre dossier n’est pas très sécurisant pour elle. Voilà pour ça.

Autre que le taux d’emprunt, il y a l’affaire de l’assurance. Un prêt immobilier s’accompagne toujours d’une assurance et son coût varie d’une banque à l’autre. Si vous êtes un couple, on vous proposera l’assurance à 200%, chacun étant assuré à 100%. Pour parler plus graphiquement, si votre conjoint meure tragiquement en s’étouffant un dimanche avec une arête de poisson, le prêt sera intégralement remboursé. Peut-être le début de la belle vie pour vous. Avant de signer d’office pour le 200%, examinez vos revenus respectifs (ce sera l’occasion d’une petite engueulade juste avant le week-end chez belle maman) et voyez si vous pouvez moduler ce pourcentage.

Prenons l’exemple de Cécilia et Nicolas (toute ressemblance avec le réel est un pur hasard). Nicolas gagne 4000 euros par mois et Cécilia 6700 (elle vend plus de livres). Leur mensualité de prêt s’annonce autour de 3500 euros par mois avec l’assurance à 200%. Cécilia estime que même dans le cas où Nicolas s’éteindrait, elle serait en mesure de rembourser au moins la moitié tous les mois, elle décide donc de ne s’assurer qu’à hauteur de 50%. Elle fera donc baisser le montant de l’assurance et donc de la mensualité. Nicolas qui serait un peu ricrac si Cécilia venait à disparaître subitement, choisit de garder ses 100%.

Il y aurait encore tellement à dire mais ce serait trop pour aujourd’hui. La rubrique « des conseils pas trop rasoirs » reviendra prochainement pour traiter d’autres aspects et s’intéresser à d’autres types d’acheteurs.