Mon appart, mes finances, ma surélévation…

Suite du roman feuilleton…

Enfin décidés à vendre notre appartement à Versailles, nous sommes partis en quête d’un nouveau bien à Montrouge, notre destination de rêve. Mais comme tous mes rêves sont trop chers pour moi, on peut dire que l’affaire était loin d’être dans le sac. Montrouge est une très jolie ville, ma préférée en première couronne, mais elle est aussi extrêmement chère et avoisine les prix de certains arrondissements parisiens. Les enfants étants encore petits, nous étions résolus à nous contenter d’un 3 pièces. Nous en avons même visité un qui nous est passé sous le nez parce que notre plan de financement était moins attractif que celui d’un autre. J’adore me faire jeter pour ce genre de raisons, c’est presque aussi agréable que de se prendre un gros râteau parce qu’on est trop moche.

Sur ce, nous sommes partis en vacances, et à force de zoner sur Se Loger entre deux cris d’enfants, j’ai pensé à élargir ma recherche à Malakoff en pensant à ces annonces qui vous vantent la proximité de la commune d’à côté dans le genre « appartement 12 pièces, Fontenay-sous-bois limite Vincennes ». En cherchant à Malakoff plutôt qu’à Montrouge, je suis tombée sur une annonce « Malakoff limite Montrouge » parfaitement en adéquation avec nos possibilités financières. L’appartement est presque aussi atypique que notre précédant: 69 m2 en loi carrez et 102 m2 à vivre dans un tout petit immeuble où nous sommes seuls avec un commerce. Au premier étage, le salon, la cuisine, une chambre, une salle de bain et une salle à manger, et 30m2 de combles à l’étage avec une vraie belle hauteur sous toit cette fois-ci. Ça c’est l’illustration actuelle:

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En achetant cet appartement, on pensait s’installer pour longtemps, et puis le banquier a fait un tour sur Google maps au moment de finaliser les modalités du prêt et il a dit en souriant que c’était surélevable. L’ancien propriétaire en avait déjà fait mention et franchement, au bout de la deuxième fois, je commençais vraiment à me dire « mais qu’est ce qu’elle a cette conne à m’parler d’papa! ». Je pars du principe que nous avons une culture commune…

Il est vrai que quand cette idée est sortie de la bouche du banquier, ça nous a tout de même fait réfléchir. La perspective d’un tel investissement et de la plus-value potentielle (qui nous permettrait peut-être d’atteindre enfin Montrouge?) a mûri quelques semaines. Mais le souci sonnait comme une vielle rengaine: l’argent. En achetant ce bien, nous étions déjà au max du max de l’endettement et aucun moyen d’emprunter la somme colossale que représente une surélévation. Pour convaincre tout de même la banque, nous avons présenté le projet comme une nouvelle opération d’achat revente. Notre banquier nous a proposé un financement qui nous permet de commencer à rembourser dans deux ans, à l’exception des intérêts qui courent dès le début de l’emprunt. Largement de quoi faire les travaux (6 mois), chercher un nouvel appartement et revendre celui-ci.

Nous voici donc à quelques semaines du dépôt de permis de construire, mais avant de rentrer dans les détail du projet et le suivi à proprement parler, voici un visuel des combles qui feront l’objet des travaux:

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Mon shopping immobilier (1)

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Lorsqu’on habite Paris ou la proche banlieue et que l’on a des enfants, se loger est un peu comme jouer au Rubik’s cube. Quand j’ai trois faces homogènes, la quatrième est toute foireuse. En décrypté, soit je trouve l’appart de mes rêves (un loft prétentieux tellement blanc et vitré que j’ai mal aux yeux toute l’année) qui s’accommode à mon budget mais qui se trouve dans le quartier le plus délabré de la Terre, dans la ville la moins sexy du monde; soit je trouve le quartier idéal dans la ville idéale mais avec le budget qui est mien, je ne peux prétendre qu’à un grand placard.

Cette équation impossible agit comme du poil à gratter et personnellement, je m’agace depuis des années de ne pas pouvoir vivre où je veux parce que mon budget fait sourire les agents immobiliers.

La route est longue mais en attendant, voici comment il est possible d’avancer un peu plus vite que prévu.

Puisque vous avez suivi le roman feuilleton depuis le début il y a quelques jours, je m’épargne le traditionnel « previously on Zoé et les m2 ».

Installés à Versailles en plein quartier Saint Louis mais toujours locataires, les possibilités étaient réduites à 0 pour la suite. Enceinte de mon 3 ème enfant (la mauvaise influence versaillaise sans doute), il nous était impossible de louer plus grand. Acheter était donc devenu l’objectif principal. Là aussi, les possibilités étaient plutôt franchement restreintes dans le quartier car avec notre budget, même un 3 pièces relevait du défi. Mais le budget n’était pas la seule cause. Il y a des villes en Ile de France, comme Versailles ou Malakoff où le taux de rotation d’un appartement est absolument effrayant. Le taux de rotation c’est le temps qui passe entre le moment où un appartement sort sur le marché et le moment où il est revendu. Certains agent immobiliers racontent qu’à Versailles, sur le segment 3 ou 4 pièces, le taux de rotation dépasse les 20 ans. À partir de cette information, on peut imaginer la tension d’un marché dans lequel la demande est très forte et l’offre rare.

Pas vraiment motivés pour investir à Versailles car désireux de quitter cette ville au plus vite, c’est un peu par hasard que nous y avons finalement acheté notre première résidence principale. Une visite sur un coup de tête parce que l’espace très atypique offrait une immense pièce à vivre. Tout était à refaire, c’était un des appartement les plus moches que je n’avais jamais vu: du crépis partout, et même du crépis sculpté, un look marronnasse/troglodyte à vous faire faire des cauchemars, et surtout un vrai handicap: 1m65 de hauteur sous combles à l’étage (au plus haut). C’était un 3 pièces avec 45m2 en loi carrez mais 92m2 d’espace à vivre. Deux vrais espaces chambres à l’étage si l’on oublie qu’on est pas soi-même de petite taille, une vue sur un hôtel particulier, bref, voici les visuels:

  • Photo 1: Notez le joli bouquet de fleurs en crépis sculpté au dessus de la cheminée!
  • Photo 2: Une « chambre »
  • Photo 3: Une autre « chambre »
  • Photo 4: Un espace inutile qui peut servir à faire chuter les enfants dans l’escalier.
  • Photo 5: Notez la jolie corde qui sert de garde-corps à ce superbe escalier marron.
  • Photo 6: Une salle de bains dans les tons « suicide ».
  • Photo 7: Notez la jolie porte moyenâgeuse à droite cerclée d’un relief en crépis.

Ce n’est pas flagrant, mais ce fut le coup de foudre. Deux vielles biques venaient de visiter avant nous et selon l’agent immobilier (évidemment), elles étaient très intéressées. L’appartement avait déjà été mis en vente deux fois dans les 6 derniers mois et n’avait jamais dépassé le stade du compromis (un travail colossal de rassemblement des lots qui avait dissuadé deux acheteurs), bref, nous avons fait une offre dans les 5 minutes. Il n’y a rien de rationnel et donc aucun conseil à donner sur la raison qui nous a poussé à acheter cette horreur mais l’avenir nous aura finalement donné raison. Vu l’esthétique des lieux, il y avait des travaux conséquents à faire. Je ne reparle pas du budget serré mais il ne permettait pas de prendre un archi. Je me suis donc improvisée en tant que telle, aidée de l’entrepreneur que nous appelons désormais « notre » entrepreneur.

Je fais une brève parenthèse sur ce sujet. Si vous avez des travaux à entreprendre, par pitié, demandez autour de vous si quelqu’un n’a pas les contacts nécessaires. Faites le avant d’interroger Google et de décider de contacter Monsieur Truc, l’entrepreneur à qui @Cynthia3812 a mis cinq étoiles parce que je cite « il est trop top ». Vous ne connaissez pas personnellement @Cynthia3812 et il se peut fort bien que dans la vraie vie, vous ne puissiez pas l’encadrer. En conséquences, ce super entrepreneur qu’elle recommande chaudement (sans mauvais jeu de mots) sur internet est peut-être aussi insupportable que votre beau-frère Jean-Marc et que les six semaines de travaux qui s’annoncent vous vaccinent pour toujours d’en faire. En demandant autour de vous, vous aurez droit à un portrait précis du Monsieur en question et vous pourrez anticiper ses qualités, mais surtout ses défauts, et faire en sorte que tout se passe bien. 

Six semaines de travaux à lisser le crépis, refaire la cuisine, la salle de bain, planquer les poutres à l’étage et poser du parquet, poser une verrière, repeindre tout en blanc, créer des placards, une bibliothèque et un nouveau garde-corps. Du stress, des engueulades sur les poignées de porte, la verrière, les poignées de placards, mais des délais respectés!

Voici pour le chantiers:

 

Et pour le produit fini:

 

Un an plus tard, le désir de quitter Versailles était toujours bien présent, à la fois pour des raisons qui n’engagent que nous mais aussi parce que l’éloignement de mon lieu de travail me rendait aigrie. Les fameuses « 1h30 deux fois par jour c’est pas la mort » n’avaient que trop durées.

Parce que nous avions choisi de faire un prêt relai, nous avons commencé à chercher ailleurs, dans le sud de Paris, avec Montrouge pour cible. Je crois que peu de gens avaient autant confiance que nous dans le fait que nous revendrions notre appartement aussi bien. Après l’avoir habité seulement un an, nous avons récolté de quoi rembourser le prêt, les frais de notaire, et une petite plus-value qui n’est certes pas énorme mais qui nous a permis de nous reloger par la suite en première couronne. Nous y reviendrons prochainement!

Mais qui arrive encore à louer…?

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Pas la moindre idée. En tous cas pas nous mais si vous connaissez des gens qui y parviennent, prévenez Médiapart au plus vite.

En ce qui nous concerne, tout à commencé il y a presque 7 ans, lorsque je me suis trouvée dans une situation toute commune,  c’est-à-dire enceinte.

Nous habitions un studio dans le très prisé quartier d’Oberkampf et le bar était notre salon. Ne revenons pas sur la légère tendance à l’excès de boisson de l’époque. Elle prit fin à la découverte de l’embryon. Nous voici donc à deux, bientôt à trois, un couple beau, vif et glamour, surtout pour les agences immobilières qui adorent les chômeuses et les intermittents.

Je ne vous fais pas le détail du maigre dossier de location qui nous servait d’accroche, il était pauvre mais pourvu de deux  bons garants. La fleur au  fusil, enceinte de 3, 4, 5, 6 puis 7 mois, j’ai passé une partie de mes matinées à sélectionner des annonces de 2 pièces à Paris (plutôt mourir écartelée que d’aller en banlieue, me disais-je alors. Une vraie tête à claques).

Début 2013, les assurances loyers impayés (GLI) commençaient à se généraliser et je ne sais pas si vous êtes au courant mais à ce moment là, il semblait bien que seuls les François de Rugy pouvaient y correspondre. J’avoue ne pas être très au courant de ce qui se pratique aujourd’hui mais voici tout de même un indicatif des critères d’éligibilité que devait et doit probablement toujours respecter le futur locataire:

  • être titulaire d’un CDI
  • dont le taux d’effort n’excède pas 33 % : le montant du loyer mensuel, charges et taxes comprises, représente un tiers maximum de ses revenus nets mensuels (en ajoutant ceux de son conjoint ou colocataire) (ça c’est une forme très subtile de second degré car à Paris et en première couronne, il est fréquent que dans le cadre de cette assurance on demande que le taux d’effort n’excède pas 1/4 des revenus.)

Ces conditions (un peu) strictes (?) sont parfois assouplies chez certains assureurs. Je cite en exemple: « le taux d’effort est relevé à 37 % et les locataires en CDD sont acceptés sous conditions » (ça c’est aussi de l’humour subtil)

Mais revenons à nos vaches. Chaque matin, très enceinte et de plus en plus inquiète de devoir accueillir mon fils dans un studio, j’appelais les agences dans lesquelles j’avais repéré des appartements qui répondaient à nos critères. Je parle ici des critères financiers, pas d’histoires de princesses parisiennes du type « je veux une terrasse de 13,8 m2, pas de bruit la nuit, pas de vis-à-vis et du triple vitrage dans la salle de bain ». Et bien quand on pratique l’introspection de ses critères financiers, on se rend vite compte qu’on a pas grand choix. 

Petite parenthèse: je ne sais pas comment vous faites quand vous avez un appel « officiel » à passer mais moi j’ai comme un réflexe d’extrême politesse, à la limite de la fayoterie, un réflexe de petite voix docile et franchement insupportable qui se met en route dès que l’interlocuteur me dit bonjour. Quoi qu’il en soit, les conversations donnaient à peu près ça (imaginez avec le ton):

La dame : « Agence Machin bonjour? » (une connasse)

Moi: « Oui bonjour Madame, pardonnez-moi de vous déranger, je vous appelle à propos d’un appartement 2 pièces situé métro Truc, est-il toujours disponible? » 

La dame: Vous êtes en CDI depuis plus de 3 mois? (à ce stade, elle n’a toujours pas dit bonjour).

Moi: Alors pas exactement (pas du tout), mais nous avons de très bons garants, et je suis enceinte (ça me paraissait être un gage de stabilité mais à bien y réfléchir, j’aurais tout aussi bien pu être accro au crac et avoir été engrossée par un barman bourré, pas vraiment une caution de quoi que ce soit).

La dame: Ce ne sera pas possible, l’appartement a une garantie loyers impayés, il nous faut des CDI et 4 fois le montant du loyer dans le salaire (à ce stade, elle ne dira pas non plus au revoir). 

 

Passage larmoyant avant conclusion :

Des conversations comme celle-ci, il y en a eu des dizaines de dizaines. Des mois passés à chercher fiévreusement un petit deux pièces pour trois. N’y aurait-il pas  franchement un problème avec la location? Devrait-on être surpris d’apprendre que ces critères impossibles à remplir nous poussent à la mauvaise rencontre, à l’amour interdit entre un demandeur de logement et un voyou un peu sexy comme  Karotpay ?

Au moment de ma recherche, Karotpay n’existait pas (à ma connaissance) et je n’étais de toute façon pas (encore) très disposée à trafiquer la réalité.

Il aura finalement fallu plusieurs dizaines d’appels avant de tomber enfin sur un agent immobilier un peu humain. Il n’a pas demandé si nous étions en CDI et nous a fait visiter sans rien savoir. Nous étions la chômeuse et l’intermittent dont il ne rêvait pas mais il a quand même accepté notre dossier. Sans doute parce qu’il n’y avait pas foule pour les visites, que nous avions 2  bons garants et qu’on lui a semblé sérieux. Peut-être aussi parce qu’il y avait des cafards en guise de vice de forme. Un énorme coup de chance à un moment opportun… 

Trois ans et un deuxième enfant plus tard, la recherche d’un trois pièces à démarrée. Un an complet de visites (même à Vincennes!) et de distribution de dossiers, des milliers de sourires, de formules de politesse et de photocopies, un statut de fonctionnaire nouvellement acquis, et résultat…que dalle. 

J’abrège ce récit interminable avec mon passage par Karotpay et un retour tragique à Versailles qui, malgré le désamour que je lui porte, a signé le début de l’aventure immobilière, la vraie!

La suite au prochain épisode, et en attendant, voici un lien vers un article qui vient certes du Figaro mais qui rappelle à raison le faible pourcentage que représentent réellement les loyers impayés . Dans la vraie vie, tout le monde paie son loyer, c’est d’ailleurs la première dépense que les gens font lorsqu’ils perçoivent leur salaire. Parfois aux dépends de tout le reste. Ce n’est pas notre cas et ça ne la jamais été mais est-il normal que la méfiance soit telle qu’il en devient impossible de se loger? 

 

Conclusion:

Mon conseil si 1) vous n’avez pas de gros moyens, 2) vous avez suffisamment de moyens pour vous mais pas pour loger tous vos enfants ou 3) votre statut professionnel n’est pas un « CDI »:

  • Ne soyez pas dans l’urgence de trouver un appartement (évitez donc de divorcer subitement, d’avoir une grossesse multiple ou de venir à Paris ou proche banlieue pour devenir acteur sur un coup de tête). 
  • Essayez de privilégier les annonces entre particuliers (Leboncoin, PAP, Entre Particuliers, Paru Vendu…).
  • Ne perdez pas de temps à essayer de convaincre un agent immobilier désagréable que vous êtes solvable, n’insistez pas non plus pour lui donner votre dossier.
  • Faites fonctionner votre page Facebook pour autre chose que la publication de vidéos de chats qui embrassent des bébés et postez une annonce de recherche que vous pourrez faire partager par vos contacts.
  • Ne perdez jamais espoir car on fini presque toujours par y arriver.
  • Evitez de frauder car il y a maintenant des dispositifs simples et efficaces qui viennent directement sonder vos impôts à la source. 
  • Envisagez sérieusement d’acheter car, nous y reviendrons, c’est parfois plus simple, même lorsqu’on a pas de gros moyens.